【一周问答】湾里为何没有麻丘房价高？总价100万月供3000，有推荐吗？

Original 康小楼洪楼News 2021-09-25

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每周六我们会统计这一周读者们对我们的提问，收集起来成为一个问答板块，因为其中很多的问题也是适用于其他读者的，可能可以帮助到你。当然，一些读者提的问题比较私密或不具备普适性的，我们就不会收入问答板块。

1、罗老师，最近在出手一套湾里07年的老破大，137平3房2厅2卫，3楼无电梯，有物业小区环境不太好，去年年底装修的，户型南北通透动静分离（北边是窗户），小区楼下就是幼儿园和南昌二十八中，还有一个大超市，公园也就离我800米，未来的红星爱琴海1.8公里，但是价格链家叫我挂88万。

麻丘新房11600，但是湾里的恒茂是9000到10000，两个片区配套应该是湾里优于麻丘的（个人观点）。湾里房价为什么不如麻丘？

我之前出手了青云谱区的房子（除了小区还可以，啥都不行），那都能卖12000多，内心表示十分不解。请老师解一下惑呗。感谢！

罗老师来了，这一条是铁杆读者强烈要求上墙的，题目比较长，但是核心问题就是湾里啥都比麻丘好，为何没有麻丘房价高？

确实湾里论环境、配套、交通、颜值都要强于麻丘，但是房价却比不过。个人认为原因有几个，第一，麻丘是唯一承接艾溪湖溢出效应的地方，而湾里是承接红谷滩溢出效应的选择之一，别人可以选择经开、望城、甚至象湖滨江都有红谷滩溢出竞争太多。

第二，麻丘是南昌以东几个地市进入南昌的咽喉，必经之路，很多东边地市的需求都会落在麻丘，而湾里无法承接西边地市的资源，因为背后是山，只有一个方向冲着南昌，西边地市得先进入南昌才能去湾里，所以这一点也不行。

第三，麻丘隶属高新区，中考上没有限制，而湾里中考只能上湾里一中这个高中，少了很多可能性。

至于青云谱，虽然落后，但是底子还在啊，人口基础有那么大，南边地市的朋友对南昌地产不熟的，还会习惯性往青云谱跑。

2、我想买个朝阳的房子，看了一下华侨城和名城紫金轩，我不喜欢华侨城的装修，觉得名城128平的户型还不错，我喜欢客厅和饭厅一起的，9楼是17000多。但是周围被拆迁房包围了，环境真的不太好，纠结！

买房的几个关键因素一定要考虑：地段、户型、配套。从地段和配套上来说，华侨城是会比名城好一些的，虽然在同片区，但是造城自带了很多配套。名城在这点上来说，主要依赖整个片区的配套，它只是众多盘中的一个而已。

128平户型确实不错，大横厅设计，挺大气的，但是名城紫金轩真实的得房率是73%左右，这个数字你要好好思考一下。

精装房泛滥的时代，我个人觉得装修差不多就行了，你不要指望最后交房真的能跟样板间一样，这是不可能的。实用，能用，过得去，后期软装可以自行挑选风格配合上就足矣。

至于你说名城的环境，有些像物流以后有可能还是可以改变的，但是拆迁房等这个是不太有可能迁走的。

3、你好，我想问一下西湖区的名爵府和名仕花城怎么样？有没有什么负面消息呢？只在西湖区不到新朝阳，我需要一个两房，有推荐楼盘吗？

这两个楼盘都不新，一个是07年交付的，一个是08年交付的，到今年都是10年以上的房子，不算次新房了。

这两个楼盘我没听到过什么负面消息，因为市面上存在感不强，而且，二手房的好处就在于，你眼见为实，好的坏的都能看到了。

如果你只想在西湖区，而且又不接受朝阳新城这种位置的话，那么你在中山桥这一带考虑是还可以的，我建议你直接选择一个自己能接受的位置，找二手房中介咨询吧。

多啰嗦一句，不推荐买2房。

4、我是丰城人，一家人都在丰城工作，限购，我是你们的忠实粉丝，有50万首付，总价只能接受100万元左右，月供3000能接受，有具体的楼盘推荐吗？

这个总价，可以选择的范围实在是不多。总价100万左右，月供只能在3000左右的话，那么你的首付是要付一半才能实现的。

限购的话你首先排除了湾里，可以考虑望城和象湖滨江板块，象湖滨江现在整体价格也不低了，个别楼盘像银城江畔还有毛坯房，价格相对低一点，可以考虑，还有锦尚天域也是勉强能够的上的。滨江上品这种面积很小的总价应该也能够的上，红星、龙湖等都可以pass。

望城的话，新力城现在价格不低了，海伦广场价格稍微低一点吧。

你长期在丰城工作，这套房子八成就属于投资。那么其实我个人推荐，你别在月供这个事情上纠结太多，承受能力是有弹性的，真想投资，建议慎重选房，买好房子，抗跌保值。

5、你好，万象城的房子没摇到，红角洲该选哪里呢？优先考虑地铁房，因为爸妈住在世纪中央城，方便一些。首选3房，240万以内可以全款，不太考虑老小区。小学学区比较好的次新红角洲这边有哪些呢？

按照你的首付，红角洲的3房你的选择很多，但是要看是多大的三房了。地铁方便的话，比较近的比如联泰天悦、联泰棕榈庄园、联泰梧桐壹号和中央香榭几个次新的小区。

这几个都符合你的要求，地铁+次新，但是梧桐壹号的户型可能比较偏大，而且我听到过业内的一些消息是说，这块地是地税的，联泰挂牌而已。

回答你关于学区的问题，红角洲真的没什么好学区。棕榈庄园后面的豫章是中学，南大附小、南航附小里，可能南航附小更好，其实也难分伯仲，都不是顶尖小学。

要看哪个权重更重，如果学区更重要，那么再考虑一下其他地方，如果地铁+居住更重要，那可以考虑我说的几个小区。

6、你好，我在艾溪湖南边的万科城和新建城各有一套房产，但是都没有好学区，想换一个学区房，看了蛮多的，要么太贵了，要么看不上。小孩明年一年级，想读育新、二中这种比较好的学区，总价200万以下，哪里有合适的吗？

emmm……一上来就奔着南昌顶级学区而来，那价格当然不能便宜了，在这个学区里选择，只能看看老旧小区了。红谷世纪花园和丰和小区，前者200万可能够呛，除非买个一房的；如果要两房200万可能就打不住了，丰和小区80多的两房可以参考一下。至于品质和体面什么的就不要考虑了，200万的总价完全够不上。

7、朝阳新城片区华侨城怎么样？我是自住，上班地点在梦时代这边，首付八十万左右，首套房，月供最好是在8000以下，需要三房。除了朝阳有别的地方推荐吗？

先回答你的第一个问题，华侨城怎么样。华侨城建成以后二手房价格一定会从板块中剥离出来自成一派，我个人推荐朝阳新城如果不是急需学区置业首选华侨城。

再回答你的第二个问题。上班地点在梦时代，我不推荐选朝阳这个片区置业，因为你的首要目的是居住，通勤时间必须考虑进去，从朝阳到梦时代，这段路开车也好，公共交通也好，都体验不好。

首付80万，月供能承受8000以下，其实可以选的范围是很广泛的。梦时代边上的新力弘阳府就足够买，如果不想考虑这边需要一个学区的话，我推荐你考虑艾溪湖这边的楼盘。

今年不少限价盘，明年应该也还有一些，都可以纳入考虑范围。力高雍湖国际，万科海上明月，南水也还有一个项目。

8、你好，最近我关注了金科集美九龙湖，感觉周边的配套不很完善，你有什么建议吗？另外，我还在关注国博，很多价格都在15000+，不低，推荐哪个？

金科这个项目我个人不太推荐，因为距离融创的配套还有点距离，路修通了以后会缩短。但是没有学校配套，地铁也要走断腿这是现实。我们之前有过测评，我贴在这里给大家参考。【楼盘测评】人车没分流、地铁走断脚，九龙湖这个盘也没谁了！

这块地旁边是融创今年拿下的另外一块地，也是现在赣江府的位置，这两家的产品力基本上是没什么可比性的。等建成了你就会看到明显的对比。

15000+的价格，买翰江府和绿地国博都是更好的选项。但是我个人觉得国博可以找个中介，联系勤一点，到年底了，也许会有好价格出现。

9、错过了14年的九龙湖，现在想买房，本来参加了华润摇号，但是无奈没摇中，想入手改善四房一套，品质好一点，预算300万以内，离南昌县近一点，升值最好，主要想保值，有没有好的推荐？

这个问题是提问比较多的，如果是靠南昌县近一点，那首选就是朝阳新城了，要入手四房建议华侨城的147平米的小高层，楼层别选太高，300万足以。万科的品质还是OK的，另外超级大盘配套也很齐全，符合你的要求。

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